138. BVerfGE 68, 361

138. BVerfGE 68, 361

(Eigenbedarf I / Собственная потребность I)

1.  С гарантией собственности из ст. 14 абз. 1 предл. 1 ОЗ совместимо, что законодатель в § 564б ГГУ поставил право арендодателя жи­лья на расторжение арендного договора в зависимость от оправ­данного интереса в окончании арендного отношения (собственная потребность).
2.  О воздействии гарантии собственности на оценку собственной потребности.

Решение Первого Сената от 8 января 1985 г.

— 1 BvR 792/83 —

[…]

ОСНОВАНИЕ

А.

[…]

I.

1. § 564 б ГГУ регулирует, будучи так называемым ядром социального арендного права, защиту от расторжения арендных договоров об арен­де жилья. Он разрешает расторжение арендного договора арендодате­лем принципиально лишь тогда, когда у него есть оправданный интерес в его окончании. Норма гласит:

§ 564 б

•  Правоотношение, вытекающее из договора аренды жилья, арендодатель может с учетом оговорки в абз. 4 расторгнуть лишь тогда, когда у него есть оправданный интерес в окончании право­отношения, вытекающего из договора аренды.
•  Оправданный интерес арендодателя в окончании правоот­ношения, вытекающего из договора аренды жилья, следует при­знать, в частности, если:
•  квартиросъемщик нарушил виновно и существенно свои до­говорные обязанности;
•  арендодатель нуждается в помещениях как в квартире для себя, для лиц, входящих в его домашнее хозяйство, или членов своей семьи. Если после сдачи в аренду квартиросъемщику была основана и отчуждена жилищная собственность, то приобретатель не мо­жет ссылаться на оправданный интерес в смысле ст. 1 не ранее, чем по истечении трех лет с момента продажи ему;
•  продолжение правоотношений, вытекающих из договора арен­ды, мешало бы арендодателю в уместном экономическом исполь­зовании земельного участка, и для него вытекали бы значительные убытки […]

[…]

• При наличии правоотношения, вытекающего из договора аренды жилья в жилом доме, в котором проживает сам арендо­датель и в котором не более двух квартир, арендодатель может расторгнуть правоотношение, вытекающее из договора аренды, и в том случае, если не наличествуют предпосылки абзаца 1 […]

[…]

[…]

Б.

[…]

I.

1. § 564 б ГГУ ставит действенную реализацию права расторжения арендного договора в зависимость от существования оправданного ин­тереса в окончании правоотношений, вытекающих из договора арен­ды. Норма регулирует вообще и абстрактно полномочие распоряжения собственника сданного в аренду жилья и определяет тем самым содер­жание и границы собственности в смысле ст. 14 абз. 1 предл. 2 ОЗ (ср. BVerfGE 52, 1 [27]; 58, 300 [330 и далее]). Законодатель стоит при выпол­нении данного ему в ст. 14 абз. 1 предл. 2 ОЗ поручения перед задачей осуществить социальную модель, нормативные элементы которой вы­текают, с одной стороны, из признания Основным законом частной соб­ственности в ст. 14 абз. 1 предл. 1 ОЗ, а с другой стороны, из обязатель­ного руководящего правила ст. 14 абз. 2 ОЗ (ср. BVerfGE 25, 112 [117]; 52, 1 [29]). Частная собственность в смысле Конституции отличается по сво­ему правовому содержанию частной выгодой и принципиальным полно­мочием распоряжения предметом собственности (BVerfGE 31, 229 [240], с дальнейшими ссылками); но его использование должно «одновременно служить общему благу». При этом предполагается, что объект собствен­ности находится в социальной связи и обладает социальной функцией (BVerfGE 37, 132 [140]). В этом смысле полномочие законодателя опре­делить содержание и границы собственности простирается тем дальше, чем больше объект собственности является социально обусловленным. Решающей является точка зрения, выраженная в ст. 14 абз. 2 ОЗ, соглас­но которой пользование и распоряжение в любом случае не остаются всего лишь в сфере собственника, а затрагивают интересы других участ­ников правовых отношений, которые зависят от пользования объектом собственности (BVerfGE 50, 290 [340 и след.]). При наличии данной пред­посылки требование Основного закона относительно пользования, ори­ентированного на общее благо, охватывает требование учета уважения к не-собственнику, который, в свою очередь, нуждается в пользовании объектом собственности для обеспечения своей свободы и ответствен­ного ведения жизни (ср. BVerfGE 37, 132 [140]). Даже если собственность в этой мере может подвергаться далеко идущим ограничениям, гарантия сохранения ст. 14 абз. 1 предл. 1 ОЗ требует в любом случае сохранения принадлежности и признания субстанции собственности (BVerfGE 42, 263 [295]; 50, 290341]).

Задача законодателя заключается в том, чтобы при выполнении своего поручения на регулирование согласно ст. 14 абз. 1 предл. 1 ОЗ учитывать в одинаковой мере гарантию сохранения и требование социально спра­ведливого порядка собственности согласно ст. 14 абз. 2 ОЗ и привести до­стойные защиты интересы всех участников в справедливое равновесие (BVerfGE 25, 112 [117 и далее]). Точно так же, как гарантия собственности не защищает пренебрегающее социальной функцией объекта собствен­ности использование, статья 14 абз. 2 ОЗ не может оправдать чрезмерное, не требуемое социальной функцией ограничение частноправовых полно­мочий (BVerfGE 37, 132 [141]; ср. также BVerfGE 58, 137 [148]).

[…]

• […] Ограничение свободного права арендодателя жилья на растор­жение арендного договора требованием наличия оправданного интере­са представляет собой допустимое ограничение полномочия, вытекаю­щего из свободного распоряжения собственностью. Социальная связь собственности на жилье основывается на том, что оно не имеется в не­ограниченном количестве и его следует рассматривать как центр жиз­ни арендатора. Большая часть населения по-прежнему не в состоянии создать для себя жилье собственными силами и поэтому с неизбежно­стью зависит от квартир, снятых в аренду (так уже BVerfGE 38, 348 [370]).

Под углом зрения всегда значительных расходов и неудобств в лич­ном, семейном, экономическом и социальном отношениях, связанных, как правило, для арендатора со сменой квартиры […], ограничение пра­ва расторжения арендного договора случаями, когда у арендодателя есть оправданный интерес в прекращении правоотношения, вытекающего из договора аренды, оправданно. Благодаря этой норме арендатор, испол­няющий договорные обязательства, должен быть защищен от произволь­ного расторжения договора и тем самым утраты жилища […]. Исключе­ние произвольного, не вызванного вескими основаниями расторжения арендного договора уже потому не может вызывать нарекания с точки зрения конституционного права, что подобное осуществление полно­мочий собственника под углом зрения социальной значимости жилища для зависящих от него людей не пользуется конституционно-правовой защитой. § 564 б абз. 4 ГГУ также не приводит к чрезмерному, не требуе­мому социальной функцией собственности ограничению частноправо­вых полномочий. Норма не вторгается ни в отношения принадлежности, ни в субстанцию собственности. Достойный защиты интерес собствен­ника учитывается таким образом, что при собственной потребности воз­можно расторгнуть правоотношения, вытекающие из договора аренды. В той мере, в которой ему § 564 б абз. 4 ГГУ в области, в которой он наи­более близко живет рядом с арендатором и наиболее сильно и непосред­ственно затронут в своей жилой и жизненной области, предоставляется право расторжения арендного договора без наличия оправданных инте­ресов, законодатель учел то обстоятельство, что и для него – как и для арендатора – жилище является центром его существования. Наконец, § 564 б ГГУ не затрагивает право арендодателя прекратить правоотно­шения, вытекающие из арендного договора, по важным основаниям (§ 533 след. ГГУ).

В результате следует констатировать, что законодатель при принятии § 564 б ГГУ в достаточной мере учел интерес как арендодателя, так и арен­датора. Одностороннее оказание предпочтения или ущемления, которые не находились бы в соответствии с конституционно-правовым представ­лением о социально связанной частной собственности (BVerfGE 37, 132 [141]), не обнаружены.

[…]

Список принятых сокращений

ВЗC – Высший земельный суд

ГГУ – Германское гражданское уложение

ЕКПЧ – Европейская конвенция по правам человека

ЕСПЧ – Европейский суд по правам человека

ЗТК – Закон о связи

ОЗ – Основной закон

РАЗИ – Закон об изменении и дополнении правовых норм, регулирующих вопросы садоводства от 28 июля 1969 г

РАСП – Закон о защите при расторжении договора и иные нормы, регулирующие вопросы садоводства

РАФ – Леворадикальная террористическая группировка «Фракция Красной Армии»

УПУ – Уголовно-процессуальное уложение

ФЗКС – Федеральный закон о Федеральном Конституционном Суде